Guía completa de compraventa: desde la oferta hasta la firma final

Introducción al proceso de compraventa

Comprar o vender una casa es una de las decisiones económicas más importantes que se toman a lo largo de la vida, y el proceso de compraventa de vivienda en España conlleva una sucesión de trámites legales, fiscales y administrativos que conviene conocer de antemano. Desde la primera oferta hasta la firma de la escritura ante notario, cada etapa tiene sus propios plazos, documentos y riesgos. En esta guía repasamos paso a paso cómo funciona el proceso de compraventa de vivienda en 2026, qué impuestos hay que pagar, qué ocurre cuando el inmueble tiene varios propietarios y qué alternativas existen si una copropiedad bloquea la operación.

Qué es el proceso de compraventa de vivienda en España

El proceso de compraventa de vivienda engloba todas las fases que van desde que comprador y vendedor llegan a un acuerdo de precio hasta que la propiedad queda inscrita a nombre del nuevo titular en el Registro de la Propiedad.

A grandes rasgos, las etapas son: definición del presupuesto, búsqueda y selección del inmueble, solicitud de nota simple registral, negociación y firma de arras, tramitación de la hipoteca si es necesaria, firma de la escritura pública ante notario, liquidación de impuestos e inscripción registral. Aunque cada operación tiene sus particularidades, este orden se repite en la inmensa mayoría de los casos, tanto si se trata de vivienda nueva como de segunda mano.

Conviene tener presente que el trámite varía ligeramente según el tipo de vivienda. Si es obra nueva adquirida directamente al promotor, el comprador deberá liquidar IVA y AJD; si es de segunda mano, el impuesto aplicable será el ITP. Esta diferencia fiscal condiciona buena parte de las decisiones que se toman durante la compraventa de vivienda, por lo que conviene tenerla clara antes incluso de empezar a buscar piso.

Antes de la oferta: presupuesto, documentación y nota simple

Antes de formalizar cualquier oferta de compra de vivienda es imprescindible definir un presupuesto realista que incluya no solo el precio de la vivienda, sino también los gastos asociados: impuestos, notaría, registro, gestoría y, en su caso, comisión de apertura de la hipoteca. Quien necesite financiación deberá reunir documentación como nóminas, declaración de la renta, extractos bancarios y, si procede, escrituras de otros inmuebles o recibos de alquiler.

Un paso que muchos compradores pasan por alto, pero que resulta clave, es solicitar la nota simple del inmueble en el Registro de la Propiedad. Este documento, que debe tener menos de un mes de antigüedad, permite comprobar quién es el propietario real, si existen cargas, hipotecas o embargos pendientes, y si la descripción registral coincide con la vivienda que se quiere comprar. Revisar también el certificado de eficiencia energética, el último recibo del IBI y, en pisos, el estado de cuentas de la comunidad de propietarios evita sorpresas desagradables más adelante.

Esta fase previa marca buena parte del éxito del proceso de compraventa de vivienda, ya que detectar a tiempo una carga oculta o una discrepancia registral puede ahorrar meses de problemas legales y económicos.

El contrato de arras: tipos y consecuencias legales

Una vez acordado el precio, lo habitual es firmar un contrato de arras, paso decisivo en cualquier venta de vivienda, mediante el cual ambas partes se comprometen a formalizar la operación en un plazo determinado, normalmente a cambio de una señal de entre el 5% y el 10% del precio.

Existen tres modalidades, con efectos jurídicos muy distintos:

• Arras confirmatorias: refuerzan el compromiso de compra y el importe entregado se considera un primer pago a cuenta del precio final. No permiten desistir sin consecuencias.
• Arras penales: además de confirmar el acuerdo, fijan una indemnización para el caso de incumplimiento, aunque la parte cumplidora puede exigir judicialmente que se complete la operación.
• Arras penitenciales: son las más utilizadas en la práctica y las únicas reguladas expresamente, en el artículo 1454 del Código Civil. Permiten a cualquiera de las partes desistir libremente: si quien se echa atrás es el comprador, pierde la cantidad entregada; si es el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido.

Especificar con claridad qué tipo de arras se está firmando es uno de los consejos más repetidos por notarios y abogados inmobiliarios, ya que la ausencia de esta precisión es fuente habitual de litigios que se alargan en el tiempo. Conviene además incluir condiciones suspensivas relacionadas con la concesión de la hipoteca, de forma que, si el banco deniega la financiación, el comprador no pierda la señal entregada.

La firma de la escritura y la inscripción registral

La compraventa se formaliza jurídicamente con la firma de la escritura pública ante notario. En ese acto, el notario verifica la identidad de las partes, comprueba la documentación presentada y da fe del consentimiento de ambas. Se procede al pago del precio acordado —normalmente mediante cheque bancario o transferencia confirmada en el mismo momento— y a la entrega de las llaves y la posesión del inmueble.

Si existe una hipoteca previa sobre la vivienda, esta debe cancelarse económicamente antes o en el mismo acto de la firma, requisito habitual en cualquier compra de vivienda financiada, de modo que el comprador adquiera la propiedad libre de cargas. Cuando el comprador también necesita financiación, es habitual encadenar en la misma cita la firma de la escritura de compraventa y la del préstamo hipotecario, que suele producirse pocos días después de la firma del acta de transparencia notarial.

Tras la firma, el siguiente paso —y no por ello menos importante— es inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. Hasta que esa inscripción se completa, la compraventa de vivienda no es plenamente oponible frente a terceros. Solo entonces el comprador puede considerarse titular registral, con todas las garantías jurídicas que ello implica. En paralelo conviene actualizar el catastro y cambiar la titularidad de los suministros de agua, luz y gas.

Impuestos y gastos del proceso de compraventa de vivienda

La fiscalidad es uno de los aspectos que más dudas genera y que más varía según el tipo de inmueble y la comunidad autónoma.

En vivienda nueva, el comprador debe abonar el IVA, con un tipo general del 10% sobre el precio escriturado, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% según el territorio. En vivienda de segunda mano, el impuesto aplicable es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo general se mueve, dependiendo de la comunidad autónoma, entre el 6% y el 13%.

A modo de ejemplo, en una vivienda nueva de 300.000 euros sujeta a un IVA del 10% y un AJD del 0,75%, el comprador debería afrontar más de 32.000 euros solo en impuestos. Si se suman los gastos de notaría, registro, gestoría y, en su caso, tasación bancaria, el coste adicional total puede representar entre un 10% y un 15% sobre el precio de compra.

Conviene revisar la normativa autonómica vigente en el momento de la operación, ya que varias comunidades han modificado recientemente sus tipos: algunas han introducido bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, mientras que otras han ajustado al alza el gravamen para inmuebles de mayor valor. Planificar con antelación esta partida fiscal evita imprevistos económicos justo antes de la firma.

El mercado, además, sigue mostrando cifras relevantes: según datos del Instituto Nacional de Estadística, en el primer trimestre de 2026 se registraron cerca de 178.500 compraventas de vivienda en España, con un precio medio nacional de 2.748 euros por metro cuadrado y un crecimiento interanual del 9,7% en la concesión de hipotecas, el mejor arranque de año desde 2011. Los compradores extranjeros representaron en ese mismo periodo el 13,8% del total de operaciones, una cifra que confirma el atractivo internacional del mercado residencial español.

Cuando la vivienda tiene varios propietarios: el proindiviso en la compraventa

No todas las operaciones son tan sencillas como un único vendedor y un único comprador. En muchas ocasiones, la vivienda que se quiere comprar —o vender— pertenece a varias personas a la vez, una situación que el Código Civil regula entre los artículos 392 y 406 bajo la figura del proindiviso o comunidad de bienes. Cada copropietario tiene una cuota abstracta sobre el total del inmueble, sin que exista una parte física delimitada que le pertenezca en exclusiva.

Esta situación es más habitual de lo que parece y afecta a una parte nada desdeñable de las operaciones de compraventa de vivienda que se cierran cada año en España. Las herencias son la causa principal: solo en 2023 se tramitaron en España más de 354.000 herencias, muchas de ellas con varios coherederos que reciben conjuntamente la vivienda familiar. Los divorcios son la segunda causa más frecuente: en 2024 se registraron casi 83.000 divorcios, y en buena parte de ellos la vivienda común queda en régimen de copropiedad hasta que se liquida.

Cuando todos los copropietarios están de acuerdo en vender, el proceso de compraventa de vivienda transcurre con normalidad, simplemente con varios vendedores firmando la misma escritura. El problema surge cuando uno de los comuneros no quiere vender. En ese caso existen dos vías: la extinción de condominio, mediante la cual uno de los propietarios compra la parte de los demás y tributa únicamente por AJD —mucho más económico que el ITP de una compraventa convencional—, o la vía judicial de división de cosa común, que desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar primero una negociación mediante un medio adecuado de solución de controversias antes de poder demandar, y que puede acabar en subasta pública si el bien resulta indivisible.

Existe además un derecho poco conocido pero relevante: el retracto de comuneros, recogido en el artículo 1522 del Código Civil, que permite a cualquier copropietario adquirir con preferencia la cuota que otro venda a un tercero ajeno a la comunidad, siempre que lo ejerza en un plazo de caducidad de solo nueve días desde que tiene conocimiento de la venta.

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